Gera muita dúvida aos incorporadores quando é o momento correto de iniciar a tributação no RET (Regime Especial de Tributação), após protocolado o termo de opção à Receita Federal, através do portal e-CAC.
Quando podemos iniciar a tributação no RET?
O Patrimônio de Afetação foi instituído pela lei federal nº 10.931 de 2004 e define já no seu primeiro artigo que a adesão ao RET é irretratável, portanto, a tributação no RET deve ser iniciada no mês de competência em que foi protocolado no e-CAC, assim como o cumprimento de todas as obrigações da lei:
Regime Especial de Tributação. Lei nº 10.931/04
Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Art. 2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
No segundo artigo da lei fica bem claro que o requisito para efetivação do RET é a entrega do termo de opção para a Secretaria da Receita Federal (SRF), sendo, portanto, a partir dali, irretratável a aderência ao RET e obrigatório o cumprimento e aplicação da lei como um todo, inclusive se beneficiando do regime tributário especial.
Confira também nosso vídeo sobre este assunto:
Tributação durante a condição suspensiva da incorporação
Normalmente, ocorre uma demora dos incorporadores entre ocorrer o Registro de Incorporação e de fato protocolar a adesão ao RET. Nesse meio tempo, o empreendimento pode ter sido lançado e ter obtido receitas, nas quais precisamos nos atentar a outro dispositivo que é a condição suspensiva da incorporação, conforme art. 34 da lei de incorporações (lei nº 4.591/64).
Registro da Incorporação. Lei 4591/64
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
As receitas oriundas de vendas durante a janela de condição suspensiva do empreendimento não devem ser tributadas, devido à probabilidade de não se realizarem. De acordo com a Instrução Normativa SRF nº 84/79, estas receitas devem ser contabilizadas no passivo circulante, e uma vez implementada a condição suspensiva convencionada, as quantias antecipadas pelos compradores serão convertidas em receita e tributadas.
Instrução Normativa SRF 84/79
10.1 — Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.
10.2 — É suspensiva a condição que subordine a aquisição do direito a verificação ou ocorrência do fato nela previsto, tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço, ou a que sujeite essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado.
10.3 — No caso de venda sujeita a condição suspensiva, as quantias recebidas pelo contribuinte, a qualquer título, na fase que anteceder ao Implemento da condição, poderão ser contabilizadas em conta de antecipações de clientes, classificável no passivo circulante.
10.4 — Uma vez Implementada a condição suspensiva convencionada, as quantias antecipadas pelo comprador do imóvel serão convertidas em receita do exercício social da efetivação da venda, com o consequente reconhecimento do lucro bruto a elas correspondente.
As condições suspensivas podem estar atreladas a diferentes elementos, sendo muito comum ser uma carência de no máximo 180 dias ou condicionada à aprovação de financiamento imobiliário por alguma instituição bancária. As condições suspensivas são sempre improrrogáveis conforme a própria lei de incorporação e para a condição valer de fato, deve constar no Registro de Incorporação no cartório, assim como nos instrumentos firmados com todos os compradores.
E aí, deu pra entender quando é a hora certa de iniciar a tributação no RET? Então já saiba que, assim que protocolar na Receita Federal a adesão, já é importante estar em dia e cumprindo a lei do regime especial de tributação.
CTO da Softnix
