Para as incorporadoras, é a hora de validar o empreendimento através dos compradores, vistoriando as áreas privativas de suas unidades, e coletivamente a área comum, através do condomínio a ser formado.
E esse momento precisa ser de tanta apreensão?
A verdade é que não, não precisa ser. Se a incorporadora tem um processo bem definido e seguiu critérios técnicos e normas na fiscalização da execução técnica do empreendimento seja por mão de obra própria ou terceirizada, a entrega será apenas mais uma etapa, que deve ser registrada e documentada.
Qual é esse procedimento para a entrega de chaves?
1) Antes de contactar o comprador para agendar a vistoria na sua unidade, deve ser feita uma inspeção final em cada unidade habitacional, com um check-list de itens a serem conferidos pré-determinado. É muito importante que esta fiscalização não seja feita pela própria equipe que fiscalizava a obra diariamente, para evitar vícios de fiscalização. Caso existam pendências, estas devem ser apontadas e registradas na Engenharia para execução. Caso os serviços com problema sejam terceirizados, é importante a incorporadora trabalhar com retenção de um percentual dos contratos dos empreiteiros para caso de problemas futuros, sendo estes a serem pagos alguns meses após a emissão do habite-se;
2) Após a conclusão da inspeção final, chega o momento de contactar o cliente para agendar a vistoria, é importante ter um controle das unidades aprovadas na inspeção final para não gerar um volume escandoloso de vistorias caso o empreendimento a ser entregue tenha muitas unidades. Essa vistoria deve ser formalizada com o cliente por meio digital ou físico. Caso existam pendências apontadas pelo cliente, estas devem ser registradas e avalizadas por uma equipe específica, verificando a pertinência desses itens de acordo com o memorial de incorporação e projetos elaborados. Caso os itens sejam pertinentes, estes devem ser registrados e resolvidos, para posteriormente ser marcado uma segunda vistoria com o cliente.
3) Após a aprovação da unidade habitacional pelo comprador, é importante lacrar o imóvel e não permitir que ninguém o acesse mais (nenhum funcionário ou prestador de serviço). Neste decorrer, os trâmites de emissão do AVCB e habite-se deverão estar ocorrendo, e a efetiva entrega de chaves e cessão da posse só devem ser feitos com a devida emissão do habite-se pela Prefeitura do município do empreendimento.
4) Após todas as etapas realizadas e o habite-se emitido, é necessário efetuar a atribuição das unidades para instituição do condomínio e emissão das escrituras definitivas, que aí sim, pode ser realizada a entrega das chaves ao comprador e permitida a sua entrada definitiva no imóvel. É importante também ter cuidado com o saldo devedor dos compradores, caso exista algum valor a pagar, estes devem ser pagos antes da entrega ou caso pagos posteriormente, devem ser registrados na escritura definitiva a alienação do imóvel e ser feito uma confissão de dívida específica constando as garantias exigidas que atendam os critérios de avaliação de crédito da incorporadora.
No ato da atribuição das unidades é muito importante já ser feita a transferência da titularidade do IPTU do nome da incorporadora para o comprador final, ficando a responsabilidade dele o pagamento assim que receber a posse do imóvel (é ilegal o repasse deste custo antes da posse). Também é fundamental o cliente receber, antes da sua posse, por meio digital ou físico, o Manual do Proprietário, com as orientações completas sobre a garantia, manutenção e regras de preservação e manutenção do seu imóvel.
Em suma, o processo de entrega de chaves é uma etapa extremamente crítica, mas muito simples caso a incorporadora siga rigorosamente e formalize todas as etapas necessárias para a realização do processo.
