Enquanto o Banco Central mantém a taxa Selic em 15%, o maior patamar da história recente , o mercado imobiliário brasileiro desafia as expectativas e entrega números que surpreendem até os mais otimistas. No acumulado de 12 meses encerrados em setembro de 2025, o país atingiu a marca histórica de 433 mil unidades lançadas, um recorde que reflete não apenas a resiliência do setor, mas uma transformação profunda no perfil do consumidor brasileiro.
Paralelamente a esse desempenho, o Conselho Curador do FGTS aprovou mudanças estruturais no programa Minha Casa, Minha Vida que impactam diretamente o planejamento das construtoras. Com um orçamento recorde de R$ 144,5 bilhões aprovado para 2026, mais que o dobro do destinado em 2022, subsídios ampliados e novos tetos de financiamento, o programa se prepara para um novo ciclo de expansão que redefine oportunidades de negócio nos próximos anos.
O ano que desafiou os juros altos e venceu
Os números do terceiro trimestre de 2025 contam uma história de superação. Foram 108,8 mil unidades lançadas entre julho e setembro, elevando o total do ano para 307,4 mil, um crescimento de 8,4% em relação aos primeiros nove meses de 2024. As vendas acompanharam o ritmo, somando 312,2 mil unidades no acumulado do ano, com avanço de 5% na mesma comparação.
"A despeito da conjuntura econômica, com a taxa de juros no maior patamar da história recente, o mercado imobiliário brasileiro mostrou mais uma vez sua força e resiliência".
Afirmou Fernando Guedes Ferreira Filho, presidente-executivo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), ao apresentar os Indicadores Imobiliários Nacionais em novembro.
Mas os dados mais impressionantes vão além das unidades. O Valor Geral Lançado (VGL) atingiu R$ 198,9 bilhões no acumulado do ano, representando uma alta de 22,9% em relação a 2024. O Valor Geral Vendido (VGV) chegou a R$ 188,7 bilhões, com crescimento de 13,2%. Esses números revelam não apenas volume, mas um mercado que conseguiu agregar valor mesmo em tempos de crédito mais restrito.
A geografia desse crescimento também merece destaque. O Centro-Oeste liderou em expansão percentual, com impressionante alta de 53,5% nos lançamentos do terceiro trimestre, totalizando 7.313 novas unidades. O Sudeste, como sempre, manteve a liderança absoluta com 59,8 mil lançamentos, crescimento de 4,3% em relação ao trimestre anterior. Apenas a região Norte apresentou retração, com queda de 34,4%, para 2.757 unidades, uma desigualdade regional que as novas políticas do MCMV pretendem justamente corrigir.
A força motriz chamada Minha Casa, Minha Vida
Se há um protagonista incontestável nessa história de sucesso, esse protagonista é o programa Minha Casa, Minha Vida. Os números convencem de forma direta: 47% dos lançamentos e 44% das vendas do terceiro trimestre vieram do programa. Na cidade de São Paulo, essa participação atingiu impressionantes 66% dos lançamentos, demonstrando como o MCMV se tornou não apenas uma política social, mas o verdadeiro motor do mercado imobiliário brasileiro, denotando a dependência do setor de políticas públicas e juros subsidiados, em um momento que os juros no mercado estão extremamente elevados.
"É um número expressivo, especialmente diante do cenário de juros altos. Ele reflete a forte demanda habitacional existente no país", destacou Ely Wertheim, vice-presidente de Indústria Imobiliária da CBIC e presidente executivo do Secovi-SP. A oferta disponível de imóveis do programa de 110,5 mil unidades ao final do terceiro trimestre, se esgotaria em apenas sete meses se mantido o ritmo atual de vendas, um indicador claro da velocidade de absorção do mercado.
Mas talvez o dado mais relevante para o planejamento estratégico do setor esteja na pesquisa de intenção de compra: 48% dos entrevistados afirmaram planejar adquirir um imóvel nos próximos 24 meses, ante 46% no mesmo período de 2024. E aqui emerge um fenômeno geracional importante: a geração Z (21 a 28 anos) lidera esse movimento com 61% de intenção de compra, contrastando com apenas 25% entre os "baby boomers" (61 a 79 anos).
"A alta nas intenções de compra, especialmente entre os jovens da geração Z, é um sinal importante de renovação da base de consumidores do mercado imobiliário. Há uma mudança de perfil acontecendo, com o imóvel voltando a ser visto como um ativo de segurança e investimento", ressaltou Celso Petrucci, conselheiro da CBIC e economista-chefe do Secovi-SP.
Novas regras do MCMV para 2026: impactos operacionais
Enquanto o mercado registra os números de 2025, o Conselho Curador do FGTS aprovou em novembro uma série de mudanças que alteram significativamente os parâmetros do MCMV a partir de janeiro de 2026. As alterações vão além de ajustes pontuais, representam mudanças nos valores de subsídios e tetos de financiamento que afetam diretamente a viabilidade de novos empreendimentos.
A primeira grande novidade é o aumento de aproximadamente 20% no subsídio complementar aplicado à entrada do imóvel para famílias com renda de até R$ 2 mil. Na prática, isso significa que uma família de Sorocaba, com renda mensal de R$ 2.100 e interesse em um imóvel de R$ 220 mil, que hoje acessa um subsídio de cerca de R$ 33 mil, passará a contar com um desconto de aproximadamente R$ 40 mil, uma diferença de quase R$ 7 mil que pode ser decisiva para viabilizar a compra.
Mas é na região Norte que as mudanças têm maior amplitude. O valor máximo do subsídio foi ampliado de R$ 55 mil para R$ 65 mil, e a forma de concessão dos descontos foi alterada para incrementar em até 25% o valor concedido a cada família.
Um exemplo prático: uma família de Belém com renda de R$ 2.100 que deseja adquirir um imóvel de R$ 210 mil tinha acesso, nas condições anteriores, a um subsídio de aproximadamente R$ 38 mil. Com o novo ajuste, esse subsídio pode chegar a cerca de R$ 57 mil, um acréscimo de quase R$ 20 mil.
A mudança reflete a necessidade de ajustar os parâmetros do programa às especificidades regionais. Segundo dados da Fundação João Pinheiro, a região Norte respondeu por 9,7% do déficit habitacional em 2023, mas executou apenas 3% dos recursos aplicados para moradia. Os custos logísticos mais elevados e a renda média inferior historicamente dificultavam a viabilização de empreendimentos na região, problema que os novos valores de subsídio buscam mitigar.
Os valores máximos dos imóveis para enquadramento nas faixas 1 e 2 do programa também foram atualizados. Municípios com população entre 100 mil e 300 mil habitantes terão aumento médio de 7% nos tetos de financiamento. Em cidades classificadas como A1, o limite passou de R$ 264 mil para R$ 275 mil; no recorte A2, de R$ 250 mil para R$ 270 mil; e no D2, de R$ 220 mil para R$ 235 mil. As mudanças contemplam 263 municípios em todo o país e buscam alinhar os limites do programa à realidade dos preços praticados no mercado.
Orçamento de R$ 144,5 bilhões: oportunidades e desafios
Por trás das mudanças nos parâmetros está o orçamento recorde de R$ 144,5 bilhões aprovado pelo Conselho Curador do FGTS para a área da habitação em 2026. Para dimensionar a magnitude desse valor, basta compará-lo aos R$ 66 bilhões aprovados em 2022, representando mais que o dobro em apenas quatro anos.
Do orçamento total do FGTS de R$ 160,5 bilhões para 2026, destinado às áreas de habitação, saneamento e infraestrutura urbana, 90% serão canalizados especificamente para habitação, especialmente o MCMV. Desses R$ 144,5 bilhões, R$ 12,5 bilhões serão injetados diretamente na concessão de descontos para famílias de menor renda, aquelas que recebem até R$ 2.160 e estão enquadradas na Faixa 1 do MCMV.
Para as construtoras, esse volume de recursos representa previsibilidade de demanda e maior capacidade de planejamento de novos lançamentos. Com o setor da construção civil entre os maiores geradores de emprego do país e efeitos multiplicadores sobre diversos segmentos da economia, a disponibilidade de crédito habitacional em alta escala tende a manter o ritmo de atividade aquecido.
Perspectivas para o setor
Os dados de 2025 e as mudanças programadas para 2026 configuram um cenário de continuidade para o mercado imobiliário brasileiro. De um lado, um setor que demonstrou capacidade de crescer mesmo sob condições macroeconômicas adversas, com juros elevados e incertezas na economia. De outro, parâmetros de financiamento aprimorados que ampliam a base de consumidores elegíveis ao crédito habitacional.
A convergência desses fatores fornece um mercado aquecido, volume robusto de recursos do FGTS, subsídios ampliados e nova geração de compradores e indica que o ritmo de atividade deve se manter elevado. Para as construtoras, isso representa oportunidades de expansão em diferentes faixas de renda e regiões, especialmente no Norte, onde os novos parâmetros alteram significativamente a equação de viabilidade dos empreendimentos.
As mudanças entram em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, e os números dos próximos trimestres indicarão se o aumento nos subsídios e nos tetos de financiamento será suficiente para sustentar o crescimento observado em 2025, mesmo diante da manutenção dos juros em patamares historicamente elevados.
